为深入贯彻党的二十大精神，学习实践习近平法治思想，进一步推动以案释法的常态化、规范化和制度化，加强对优秀以案释法典型案例的发布、传播和宣讲工作，现将优秀案例进行展示。

今天为大家推出优秀案例一

初接房管执法事项

开启执法新篇章

——闵行区城管执法局执法大队

机动执法一中队

 办案经过

闵行区城市管理行政执法局接闵行区住房保障和房屋管理局案件移送函，内容为某房地产经纪有限公司在房屋买卖的居间服务中，存在不向交易当事人说明和书面告知规定事项的行为。交易当事人及房地产经纪机构在签定《居间协议》及《房地产买卖协议》前，经纪公司工作人员只口头告知了交易当事人相关事项（房屋价款、税费、佣金等），而未向交易当事人书面告知相关规定的事项。因交易当事人在交易过程中与房地产中介产生矛盾，便向相关部门投诉房地产经纪机构有此违法行为。办案中，执法人员克服了调查取证难（买卖双方及房地产经纪人员均不愿露面配合调查）、交易当事人希望我执法部门解决经济纠纷而不断投诉等难题。最后，因涉案房地产经纪机构及房地产经纪人员的行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十一条，根据《房地产经纪管理办法》第三十三条第一款第（四）项及《上海市城市管理行政执法行政处罚裁量基准（十）（试行）》序号16的规定。对房地产经纪机构人员行政处罚，其所属房地产经纪机构一并处以罚款。

办案策略

针对该案的办案难点，中队制定了办案策略：

1.详细查看移送资料并反复查证，与房管局沟通，由局法制部门指导办案，采纳公职律师意见，确定办案适用法律，制定详细谈话策略约谈当事人，做好充足准备应对中介公司。

事先做好询问准备，应对多种询问结果，约谈中介公司，确认当事人身份，掌握当事人提供经纪服务、收取中介费等一系列的证据，最后确定违法事实，当事人签字确认。

2.根据买卖双方不能到场的实际情况制作电话录音笔录，确定买卖双方电话号码真实性，电话录音中表明执法身份，核对被调查当事人身份，告知对方法律责任，询问案件关键问题，将电话录音转变成书面笔录。

3.对中介公司当事人制作法律文书送达地址确认书，联系中介公司法人电话录音确定法律文书送达地址和中介公司总部地址，应对门店关闭、人员离职等可能发生的问题。

事先准备好多种法律文书送达方式，应对当事人不配合调查的情况。

4.明确告知买方我方不承担第三方调解义务，我部门将对违法事实确立的违法行为依法予以查处，调查过程中不受任何当事人干涉影响，告知违法行为的处罚结果我们将在市局网站上予以公示，可自行查询。

经验总结