小区环境好不好，居民住的舒不舒心，和小区物业的服务水平和履职情况息息相关，所以住宅社区内物业履职情况一直是浦江镇综合行政执法队（浦江城管执法中队）的重点监察项目，如何监察？如何破难点？如何促履职？执法队员们通过多年的进社区执法工作，通过对物业履职情况执法办案为核心，通过“四位一体”基层治理模式破难点，全面提升物业服务水平，总结出一套行之可为的工作法。

物业履职情况执法办案的三大难点：

1.不履职案件执法取证难：办理不履职案件，比办理其他类型的案件，取证更难。本案中，如何进行现场检查，存在一定难度。执法队员需要收集物业没有向当事人开具《整改通知单》，或者没有进行口头劝阻的相关证明，而这些情况都没有直接证据可以说明，一旦遇到不配合取证和约谈的情况，办案难度将进一步加大。

2.居民配合程度不高，难以形成证据链：浦江镇拥有近百个住宅小区，执法队员全时段、全覆盖地巡查到位存在现实难度，所以进社区执法有时要依托居民。本案就需要让居民举证，从而形成完整的证据链，但我们在处理该案的过程中，有不少居民存在多一事不如少一事的想法，不愿意协助执法队员收集证据，居民的配合程度普遍不高。

3.处罚影响考评，物业配合程度低：根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》的规定，有受到过行政处罚的物业服务企业和物业经理，将会被记录和扣分，这不仅会影响到企业资质和招投标结果，还关系到物业经理的从业资格，所以本案中物业的配合程度很低，既不愿意受到行政处罚，还以各种理由推诿，表示张贴过控烟标志，只是前几天被居民撕掉了，这样一来，我们执法队员的取证难上加难。

迎难而上，勇于探索，物业履职情况执法办案的三大突破口：

多方取证，破解不履职取证难：

针对居民不愿意举证的情况，执法队员多次上门，反复宣传，并告知居民，执法办案是为了通过行政行为提升小区物业的工作质量，社区与每个居民息息相关，居民应当为小区出一份力，积极配合完成举证工作，督促小区物业履职。通过宣传宣讲，不少居民开始主动地配合举证。经多方取证，执法队员顺利收集到大量证据，形成了完整的证据链，破解了不履职取证难的问题。

管执多位联动，纠正物业工作思路：

针对小区物业推诿的情况，执法队员利用“四位一体”平台掌握各个线索，约谈物业和房办，掌握关键线索。在“四位一体”平台各部门的支持下，执法队员通过管执多位联动，纠正了物业企业的工作思路。

通过非现场执法，进一步固定证据：

非现场执法，能积极有效地提高办案效率。本案中，我们通过调取监控视频，证明小区物业长期未履行相关义务，极大地提高了证据的说服力，物业在证据事实面前，也承认了长期未履行控烟义务的事实，而并非其所述的控烟标志掉落、未及时发现等情况。

最终，执法队员对该小区的物业企业进行了教育和处罚，物业也表示今后将主动学习法条法规，积极对标工作要求，做实社区服务职责。浦江城管以办案关注民声，执法为民。想市民所想，急群众所急，时刻关注诉求热点，通过数据比对，“智慧城管”等现代手段，确定执法靶向目标。加强执法力度，以普法执法提升违法者的守法意识，维护群众的合法权益，不断提升基层治理能力，为构建让人民群众更加幸福、满意、有序的人民城市发挥积极作用。