一、基本案情

一现场检查

2022年02月24日10时26分，根据前期排查得到的线索，在街道办事处牵头下，徐汇区漕河泾街道综合行政执法队队员会同公安民警，对本区漕宝路XX号大楼内涉嫌“群租”的出租房屋进行专项检查。

检查漕宝路XX号XX0X室房屋时发现：该套房屋内有一间门牌标号为“XX0X-3”的房间，该房间由房屋原始设计为厅的部位分隔搭建而成，房间内有桌椅等家具和衣服等生活用品；现场检查时，该房间内有一名女子，其表示自己租住在此房间内。

经向在场陪同检查的物业经理了解，一位名叫王XX的女士向业主租下该套房屋，再由其转租他人居住。现场检查时，上述名叫王XX的女士在现场，她表示该套房屋是由其向房屋权利人承租下来后，在厅内分隔搭建形成“XX0X-3”室房间并转租给上述租客居住。

二责令整改

2022年02月24日11时07分，执法队员向当事人王XX开具了《责令改正通知书》，责令其在2022年02月24日15时00分前改正出租居住房屋违反最小出租单位规定的行为，恢复房屋原状。

三现场复查

2022年02月24日15时38分，执法队员来到漕宝路X号XX0X室内进行复查，发现由原始设计为厅的空间分隔搭建形成的门牌标号为“XX0X-3”房间内，仍有桌椅等家具和衣服等生活用品，隔断也未拆除。在场陪同复查的当事人王瑾表示其未能按照《责令改正通知书》要求整改，租客仍居住在分隔搭建形成的“XX0X-3”房间内。

四调查询问

2022年02月28日，当事人王XX和相关房间租客接受了调查询问，并提供了房屋租赁合同、租金支付凭证等材料，固定了当事人出租居住房屋违反最小出租单位规定且逾期未改正的证据。

五听证及重大法核

2022年03月11日，执法队员向当事人送达了《听证告知书》，拟对当事人作出罚款人民币贰万玖仟玖佰玖拾玖元整的行政处罚决定，在当事人当场表示主动放弃对本案的听证和陈述、申辩后，执法队于当日就将上述拟作出的处罚决定提交重大执法决定法制审核，并于03月21日审核通过。

二、处理结果

本案事实清楚，证据确凿，适应法律正确，合乎法定程序，依据《上海市城市管理综合行政执法条例实施办法》第五条第二款第（三）项和《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条及《上海市城市管理行政执法行政处罚裁量基准（十）（试行）》中“对违反最小出租单位、居住人数限制或最低人均承租面积规定的处罚：首次发现违法行为，责令限期改正后未及时改正的，处1万元以上3万元以下罚款”规定，鉴于当事人的违法行为属于首次发现，责令限期改正后未及时改正，漕河泾街道办事处作出了罚款人民币贰万玖仟玖佰玖拾玖元整的行政处罚决定，当事人履行了处罚决定。

2022年07月27日，执法队员再次来到现场复查，发现漕宝路XX号XX0X室内“XX0X-3”房间内的租客已被清退，隔断已被拆除，本案结案。

三、案件评析

（一）案情分析及法律适用

本案当事人在房屋原始设计为厅的部位分隔搭建出一间房间，并将该分隔搭建形成的房间出租供人居住的行为，属于出租居住房屋违反最小出租单位规定。

法律适用条款：

一、违反条款：《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条：出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

二、处罚条款：《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条：违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。

（二）执法示范点

由于“群租”案件处罚额较高，当事人提起行政复议、诉讼的可能性大，执法队员在办案时特别注重执法过程中的证据调查和程序合法。

1.证据确凿

一是规范固定。各类执法文书的制作较规范，确保文书的有效性。例如：现场检查（勘验）笔录及所附《现场勘验图》上既有被检查（勘验）人签名并载明“以上情况属实”，也有见证人（陪同检查的物业方代表）签名，还有在场人（涉案房间租客）签名并均落款日期。又如：调查询问时，收集的租金转账凭证均书面打印由提供人签名并载明所反映的内容。还如，两次现场复查时，选择了适用的文书，制作了《责令改正情况复查记录》。

二是双向收集。鉴于“群租”案件必然涉及租赁关系且必然发生在出租人和承租人两者之间的特点，双向证据的效力要大于单向证据。所以，本案的调查过程中，对当事人（二房东）和租客都进行了有针对性的询问和证据收集，核实双方对租金支付（金额及支付方式、时间）、租赁关系（房屋地址、租期等）的回答是否一致，不矛盾；双方各自提供的身份信息、书面租赁合同和租金收付证据是否能够相互印证。此外，鉴于单一来源证据效力不及多重来源证据的效力，在调查涉案房屋产权信息时，除收集当事人提供的其和房屋权利人之间签订的租赁合同所附房屋产证信息，执法队员还主动赴不动产登记部门调取了房屋产权信息及相关原始档案。

2.程序合规

一是完整性。立案方面，执法队员于立案当天就向当事人送达了《立案通知书》并与《送达回证》配套使用，确保了立案程序的完整性，履行了对当事人的告知义务。听证及重大法核方面，虽然当事人在配合调查结束后表示对执法单位对其违法行为的查处无异议，主动表示希望尽快接受处罚，执法队员还是按程序规定，向其送达了《听证告知书》，告知其有要求举行听证和进行陈述、申辩的权利，保障了当事人应有的权利。随后，执法队员又制作了《重大执法决定法制审核申请书》附案卷提交重大法核后获得通过，确保作出行政处罚决定前法定程序的完整。

二是时效性。在通过第一次现场检查就能初步判定违法案由、当事人、案发地点等基本案情的情况下，执法队员于当天就进行了网上立案并通过，杜绝立案期限违规带来的行政风险。本案案发于2022年2月下旬，前期办案过程较顺利，但不久之后就渐渐受到了疫情影响直至为期近2个月的全市范围的封控，导致案件办理一度中断，但执法队员在复工复产后的第一时间报批通过了《案件延期审批表》，确保在规定期限前作出了行政处罚决定，避免了超期办案。

本案案发地所在大楼地处漕宝路主干道，紧邻地铁、医院和大型商业体等机构，交通便利，生活方便，区位优势明显，楼内房屋建筑面积普遍较大，很多投资型业主又不自住，吸引了不少“二房东”租赁下房屋，改建后转租谋利，形成不少“群租”房，带来了环境和安全隐患，引发了大量邻里矛盾，在一轮轮疫情的冲击下，问题更加凸显，俨然成为了影响大楼群众正常生活的顽疾。鉴于上述背景，在处罚本案当事人的同时，执法队员对其进行了普法教育，引导其合法出租居住房屋。如今，当事人以公司名义经营房屋租赁，在工商注册地房管部门进行了住房租赁企业信息登记，具有代经租资格，在将房屋进行双备案后，按规定分隔搭建后出租。原先的案发地点XX0X房间现已作为按“N+1”模式分隔搭建出租的样板房屋，成功实现由违法向合法出租的转型，既满足了房屋租赁市场的需求，又实现了房屋居住资源的合理化利用，值得推广借鉴，取得了执法效益和社会效益的统一。