一、基本背景

在浦东，因房管执法事项的划转，城管执法队伍天然地成为物业行业最主要的行政监管力量。基层城管执法中队面临的投诉，80%与小区相关，其中又有80%与物业相关。经统计，浦东小区有2000个左右，在册从业人员4万余人。因此，要紧紧抓住小区物业作为小区监管的“牛鼻子”，利用好这部分数量庞大的物业从业人员，发挥物业企业在小区综合管理的“前哨”作用，结合《上海市浦东新区推进住宅小区治理创新若干规定》的要求，建立常态长效检查-反馈-处置模式，有利于解决城市管理中面临两个“80%”，在萌芽轻微阶段有效解决问题，避免矛盾的固化、激化、扩大，营造安全有效、美丽和谐的高品质生活环境，提高人民群众的满意度和获得感。 

二、物业服务企业监管现状

1、物业服务企业有资质管理转向信用积分管理。根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发[2017]46号）的要求，取消物业服务企业资质管理，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。目前在浦东，物业行业的业务指导的主管部门是建交委物管处，其主要采用信用积分的方式进行监管。

2、物业服务企业公共职能的内在要求需要加强监管。物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业管理区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等职能，其内容带有一定的公共管理性质。但是现实情况是，物业企业作为市场主体，与与业主缔约的是服务合同，首要考虑的是经济利益的问题，部分物业企业在发现业主存在违法行为后，由于担心物业费用收取的问题，采取不上报的方式，导致一些轻微行为逐步放大，最后难以处置，矛盾激化。特别是一些涉及到城管执法事项的违法事项，如违法搭建、毁坏绿化、群租、敲承重墙等问题，如果物业企业切实履行自身职责，则能够有效处置，因此要按照各自法规，加强对物业服务企业涉及到城管执法领域的事项的监管。

三、建立物业服务企业监管机制

如何在城管主责范围内低成本高效益地加强物业服务企业的管理，提升小区的综合质量，需要构建对物业企业的监管机制。以行业执法监管为抓手，通过有效地监督物业服务企业落实日常管理服务职责，将问题宣传、发现、处置前端化，并为服务、管理、执法提供有效支撑。

（一）厘清物业职责，加强对物业服务企业的指导。

首先，对政策进行全面深入的研究和梳理，厘清物业职责，整理归纳浦东城管对住宅小区物业服务企业进行监管的事项，以指南的形式下发各物业。让物业知道做什么，知道怎么做，提高物业服务企业小区管理的专业性和规范性，引导物业管理行业主动担当，积极作为，以增强“服务城市、服务社会、服务群众、服务行业”多项服务功能为基本路径，促进物业管理融入社会治理。

其次，物业服务企业针对监管事项指南开展学习培训，城管对物业的巡检内容和频次，台账内容提出明确要求，落实装修监管涉及的一户四表制度。

（二）强化履职能力，加强对物业服务企业的监管。

对于违反《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》的行为进行查处，促使物业服务企业通过外在约束强化治理职责。城管通过定期检查、走访等方式对物业履职情况进行评价，对台账不全，巡查不力等情况责令整改，情况严重的予以处罚。对于小区内违法违章行为，物业作为第一发现人和责任人，应当及时发现，及时劝阻，及时上报，如果通过12345等投诉渠道或者抽查发现未处置违法违章行为，应当对物业服务企业进行追责。对社区治理工作履职情况优秀的物业企业，向物业服务行业协会推荐典型案例及先进集体和个人，在行业协会年度会员大会上予以表彰。

（三）完善执法保障，加强物业管理与城管执法联动。

城管部门应该与区域内的物业服务企业建立沟通顺畅的联动机制以及建立问题快速处置工作流程。在物业履行自身职能，发现违法建设、群租、破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为、占绿毁绿等违法行为劝阻无效进行上报反馈后，执法保障必须及时跟上，一方面是对物业管理的支撑，形成良性循环。另一方面也是落实执法管理主体责任、快速处置违法行为的需要。通过形成合力，有利行动，有效处置，共同促进小区环境健康有序发展。