卷首语

  新增违法建设治理是落实城市规划刚性约束、维护社会公平正义、保障城市可持续发展的重要举措，更是践行“人民城市为人民”理念的必然要求。当前，随着城市空间资源约束趋紧、利益诉求多元交织，新增违法建设的形态、手段日趋复杂，给基层执法工作带来了严峻挑战。在市委、市政府坚强领导下，在各区、各部门、各方面共同努力下，本市新增违建治理紧紧围绕“零增长”的目标，坚持条块结合、联勤联动、综合施策、依法治理，初步实现了三个转变：从被动处置向主动防控转变，从部门单打独斗向多元共治转变，从末端执法向源头治理转变。

  为进一步强化源头管控、完善防控体系、提升治理效能，我们以《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政强制法》《上海市拆违若干规定》等法律法规为根本遵循，结合本市工作实践，精选了近年来在本市行政辖区内发生的，部分具有典型性、代表性和指导性的新增违建处置案例。旨在通过解剖麻雀、提炼经验，呈现不同场景下的处置逻辑与方法论，既为同类问题提供解决路径，也为完善制度设计积累实证依据。

以投诉助拆违

从源头遏制新增违建

--黄浦区城管执法局  --

一、基本案情

  2024年1月8日，黄浦区半淞园路街道城管执法中队接到市民来电投诉，瞿溪路某弄某号业主正在进行房屋装修，装修现场疑似正在搭建违法建筑。

  经执法人员现场初步勘察，为瞿溪路某弄某号业主在房屋装修时，在底层架空层处砌了一面外墙，并用木板钢筋增加了插层，使架空层处形成一个封闭双层空间，长11.3米，宽2.6米，高2.5米，搭建面积29.38平方米；现场还有部分墙体被破坏，墙体内有钢筋裸露，疑似为承重墙体。执法队员现场制作了详细的现场检查笔录，笔录中准确记载了疑似破坏承重结构的具体位置，并测量了封闭架空层、增加插层所产生的实际面积，同时对架空层权利主张人开具了谈话通知书。

  瞿溪路某弄小区为2003年交付的商品房小区，属地居委工作人员表示，该处正在搭建的房屋部位为两栋居民楼之间的架空层，小区内类似这样的架空层很多，对于这些架空层的产权归属，居委工作人员表示并不清楚。随后，执法队员向区规划资源局发送执法协助函，希望规划部门配合调取查阅瞿溪路某弄某号架空层部位的原始规划图纸。

  最后，执法队员约谈了该架空层权利主张人，权利主张人表示该部位是自己向开发商直接购买而来的，原始产权也是开发商的，当时交易合同内写明该部位是商铺。随后，自己也为该部位办理了产证，产证上记载该部位面积为22.99平方米，使用性质为其他。

处理结果

  权利主张人虽然对于瞿溪路某弄某号架空层部位持有合法产证，但确实存在擅自建造插层增加使用面积，以及破坏承重结构的违法行为。

  当事人最终同意配合拆除违建部分并恢复被破坏的承重结构。

二、案件解析

（一）案情分析

  本案在架空层产权归属问题上一直存在争议，这也是居民反复投诉的一个重要因素。

  根据《中华人民共和国民法典》中，对小区架空层产权有明确的规定，具体条款为：第二百七十四条的规定，架空层作为公共区域，属于全体业主共有，物业公司不能侵占使用。即使架空层未列入公摊面积，根据相关司法解释，架空层也应随房屋主体转移，归属全体业主所有。

  但是，在案件调查中，当事人也确实提供了该架空层部位的产证资料，针对这一点，执法人员也咨询了相关法律专业人士，由于瞿溪路某弄小区为2003年交付的商品房小区，当年对小区架空层产权的归属并没有明确的规定，全国各地法规也存在差异，确实会存在架空层产权归于开发商或者个人所有的情况，为此针对架空层的投诉争议不断，在《中华人民共和国民法典》正式实施之后，架空层产权归属全体业主才最终确定。

（二）示范点

  1.证据收集时务必充分考虑新旧法律适用问题。本案争议点为小区架空层产权归属问题，如果单纯依靠《中华人民共和国民法典》判断，则会陷入小区架空层权属归全体业主所有的误区。在证据搜集的阶段，执法人员既要做到对现行法律条文了如指掌，又要充分考虑到执法标的物的实际情况，是否会存在与现行法律条文不相匹配的情况存在，针对这些矛盾点，要溯及过往，做到证据链合理、完整。

  2.准确判断“隔层”和“插层”在违法事实上的认定。在一般房屋装修过程中，垂直的隔层，往往用来更加合理地划分房屋各功能区域，达到资源利用最大化的目的；而水平的插层，则是在层高较高的房屋装修时，通过在两个自然楼层中间加插局部楼层，来达到增加房屋实际使用面积的目的，这一做法不仅违反了相关法律法规，更是给房屋整体安全带来了巨大隐患。