公共收益

不明不白

  杨浦区江浦路1100弄现代星洲城三期业主称，小区万伽物业涉嫌带走2024年下半年公共收益预收款。江浦路街道综合行政执法队介入调查，在杨浦区房管局发送《关于对现代星洲城三期万伽物业开展调查处置的工作提示函》及附件后，执法部门对上海万伽物业管理有限公司涉嫌侵占公共收益立案调查。执法人员对小区业委会成员开展询问，对方证实了上述情况，并指出万伽物业此前曾表示会对2024年下半年的公共收益预收款部分进行核算，但至今仍无结果。目前，执法部门已聘请第三方专业审计单位核算账目，待审计得出结论后，将依法依规作出相应处罚。

  帮忙君发现，小区公共收益“不明不白”的乱象主要集中在三方面：

  ■ 一是不公开，快递柜租金、广告收入、停车费等明细不公示或“缺斤少两”；

  ■ 二是假公示，即便张贴收支表，也存在“收入缩水”“成本虚增”问题，部分项目甚至无中生有；

  ■ 三是强侵占，未经业主大会同意，擅自将公共区域出租营利，所得款项直接转入私人账户。

构成犯罪

追究刑责

  根据《上海市住宅物业管理规定》，小区公共收益（包括电梯广告、停车费、公共空间租赁费等）归全体业主所有，需单独列账并主要用于补充专项维修资金。然而现实中，这笔本应“反哺”小区的资金，却成了部分物业公司的“摇钱树”，直接导致不少小区维修资金短缺，电梯老化、水管漏水等问题长期得不到解决。

  公共收益去哪儿了？必须查清楚！

  面对业主诉求，城管部门针对物业侵占公共收益的违法行为，依法实施行政处罚。目前，市民诉求焦点主要集中在公共收益不入账、少入账以及虚增项目列支等方面。

  城管执法部门强调，如业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构挪用、侵占公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用、侵占的公共收益，并归还业主，没收违法所得，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款；挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  然而，在办案过程中，两大难题始终存在：

  一是取证难，物业公司常以“账目丢失”“数据未统计”为由拒绝配合，完整账目和银行流水难以获取，需聘请第三方审计机构耗时数月核算；

  二是协同难，案件认定需房管、司法等多部门提供信息支持，联动过程中易出现“时间差”，拉长办案周期。

多起投诉

立案查处

  目前，城管部门正通过创新方法破解困局。静安区海防路228号福安大厦业主在更新电梯时，发现维修资金“见底”，顺藤摸瓜地挖出了物业私吞公共收益的内幕。江宁路街道综合行政执法队迅速行动：两小时内抵达现场核查，三天内固定初步证据，一周内启动专项审计，最终确认物业公司8年内从公共收益中违规分成60余万元。考虑到《上海市住宅物业管理规定》2019年才新增相关处罚条款，执法部门严格遵循“从旧兼从轻”原则，责令物业全额退款，并对新规实施后的侵占部分罚款8万余元——这起上海首例“整改+处罚”闭环结案且无复议诉讼的案件，为同类执法提供了标杆。

福安大厦

江宁路街道综合行政执法队会同律师、审计机构商讨审计事项

江宁路街道向涉案物业公司送达行政处罚听证告知书

  奉贤区南桥镇一小区物业长期将快递柜租金纳入私囊，三年侵占收益9000元。城管执法队员现场开具整改通知书后，物业主动认错退款。据统计，近年来，城管部门已查处多起物业侵占公共收益案件，让不少小区得以顺利推进电梯更新、道路维修等民生工程。

业主权益

如何保障

  公共收益是业主的“钱袋子”，如何提升执法效率，让公共收益的管理使用更透明更规范？在办案过程中，执法部门也在探索破解之策。

  福安大厦案件顺利办结，一是得益于业主主动维权、提前向法院发起知情权诉讼，让公共收益水落石出；二是依托重大案件会商制度，多部门密切配合、协同推进。

  江宁路街道综合行政执法队四级主办蓝玉涵介绍说，立案后，他们第一时间联系区级城管、司法部门以及专职律师进行会商，让每一步执法都经得起检验，业主对执法效果也高度认可。

  市城管执法局相关负责人表示，为让公共收益“明明白白”，城管部门正借助社区工作室和“多格合一”治理平台，联合房管部门开展常态化“普法+监管”，让每一分公共收益都能真正惠及小区民生。对此，“新民帮侬忙”将继续关注。