商办楼宇“非改居”，是指把规划用途为商务办公等非居住房屋违规改为居住使用，使原本按非居住标准配置的楼宇承载居住功能，易引发人员过度密集、消防配套不足、结构荷载超限等安全风险。依据《上海市住宅物业管理规定》，全市城管执法部门持续加大“非改居”查处力度，依法查处一批擅自改变物业使用性质案件。为做好普法警示，现将2起典型案件通报如下：

案例一

  2026年9月10日，城管执法人员收到物业服务企业报告，反映普陀区某路某号“绿某广场”某室存在擅自改变物业使用性质的行为。经查，张某某未办理审批手续，将不动产权属证书载明为办公用途的房屋用于居住，该行为构成擅自改变物业使用性质。执法人员责令当事人限期改正，当事人进行整改并恢复原状。

  2026年10月24日，普陀区长风新村街道办事处依据《上海市住宅物业管理规定》有关规定，依法对当事人作出罚款人民币叁万元整的行政处罚。

案例二：

  2026年8月24日，城管执法人员收到上级部门交办线索，反映静安区某路某号“铭某国际广场”某室存在擅自改变物业使用性质的行为。经查，洪某某未办理审批手续，将不动产权属证书载明为办公用途的房屋用于居住，该行为构成擅自改变物业使用性质。执法人员责令当事人限期改正，当事人进行整改并恢复原状。

  2026年9月29日，静安区宝山路街道办事处依据《上海市住宅物业管理规定》有关规定，依法对当事人作出罚款人民币叁万元整的行政处罚。

法律法规规定：

  《上海市住宅物业管理规定》第七十二条：

  业主、使用人应当按照规划资源行政管理部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

  确需改变物业使用性质的，由区规划资源行政管理部门会同区房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区人民政府决定。

  在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主一致同意后报区房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。

  《上海市住宅物业管理规定》第一百零一条：

  业主、使用人违反本规定第七十二条规定，擅自改变物业使用性质的，由区房屋行政管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。

  《上海市住宅物业管理规定》第一百零九条：

  非住宅物业管理，参照本规定执行。

  城管执法部门提示：

  房屋所有权人、使用人作为房屋使用安全责任人，应当按照房屋设计用途、不动产登记簿和公房租赁凭证记载的用途或者依法批准的用途，合理使用房屋，不得实施或允许承租人开展违规改造。物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有“非改居”等违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。