案件分析

社区物业服务企业是进社区基层治理“四位一体”的四驾马车之一。在基层治理体系中处于最末端的位置，但承担着重要的神经元、反射弧和神经末梢功能，根据《上海市住宅物业管理规定》，有法定职责：即对社区内的违规行为有着劝阻、制止和上报义务。

充分履职的物业服务企业应当有以下三点特征：一是落实巡查机制，定人定岗开展巡查工作，及时发现违规行为，夯实基层治理的神经末梢发现功能；二是落实劝阻义务，通过及时开具整改单口头和书面告知当事人违规行为，缩短从发现到劝阻的反射弧，落实基层治理前端制止功能；三是对违规行为及时上报，做好信息传递的神经元功能。

（一）有案必处，

处理违建案件发现违法线索

2022年9月中旬，闵行城管浦江中队收到该处违法搭建的投诉。执法队员在处理某处房屋内违法搭建投诉过程中发现，该构筑物是约三周前开始搭建的，通过材料搬运、安装、焊接，目前其框架结构已搭建完毕。

搭建人表示房屋的层高较高，不想浪费空间，所以进行了隔层，在这三周内，物业服务企业未告知该行为属于违法搭建，且未进行劝阻。执法队员在继续处置该案件的同时，根据搭建人提供的线索，立即就物业服务企业是否落实劝阻工作开展调查。

（二）严谨取证，

尝试破解不作为案件取证难题

为破解不作为案件取证难题，执法队员尝试收集间接证据，通过多个间接证据联系起来，形成证据链，来提升证据的证明力：

  检查物业服务企业的巡查台账；

  检查整改单存根保存情况；

  大量走访附近居民，找寻在场人；

搭建人口头确认物业服务企业未进行劝阻。

均未发现物业服务企业开具整改单，且没有劝阻行为，由此初步形成了案件证据链。

（三）反复约谈，

当事人配合程度逐步提升

为还原事实真相，执法队员深入调查：通过进一步走访群众；调取门卫监控记录；和搭建人进一步约谈。

了解到以下事实：三周前因该构筑物的材料钢结构在房屋内焊接的工作量过大，搭建人决定将钢结构整体焊接成型后再运进小区，通过吊机吊装，直接将钢结构从6楼窗户运进现场。门卫监控、小区监控以及向附近群众了解，都能证明物业工作人员在现场，但未制止吊装的行为。

最终小区物业承认违法事实并在笔录中签字，通过在办案过程中不断完善证据链，不仅能提升证据的证明力，也能提升当事人的配合程度，该案件顺利案调查终结。

【办案成效】

1.管执联动，明责尽责

执法队员通过办案行政处罚，督促其纠正工作模式，夯实小区物业前端及时发现和快速制止违法行为机制。物业服务企业的履职意识明显提升，落实管执联动工作的主动性更强，工作效能显著提升。

2.科技赋能，提升效能

在办案中充分依托大数据和各项视频监控，通过视频监控实时监测功能立即发现违法线索，做到快速发现、快速制止，通过视频监控回放功能不断补全证据链，以无可争议的影像资料排除当事人对案件的抵触和干扰。本案中执法队员通过视频回放功能，大量调取监控，证明搭建人有吊装行为且物业在现场，且未发现物业服务企业有劝阻行为。

3.执法必严，全链条执法

通过全链条执法，严查各环节的违法行为，落实从发现责任人到搭建行为的法律责任，从而全方位多角度地消除违法行为。坚决查处杜绝违法行为，同时也要强调溯源，通过法律宣传教育，提升守法意识，通过溯源追根，督促整改，不断提升履职能力，营造有法必依、执法必严的法治社会氛围。

4.以理服人，审慎研断

为了维护当事人的正当权益，执法队员在办案中务必要严谨，做到充分取证，充分听取当事人提出的各类异议。执法队员重事实、讲证据，走访小区百姓，调取视频监控，严谨求证，收集大量证据，形成证据链。不断提升证据的信服力，充分保障当事人合法权益，结合法宣充分解释，以理服人，审慎研断，处罚必慎。

5.充分作为，以民为本

执法者执法为民，保护守法群众的合法权益，保障当事人的合法权利，想市民所想，急群众所急，时刻关注诉求热点。加大执法力度，以普法执法提升违法者的守法意识，维护群众的合法权益，不断提升基层治理能力，为构建让人民群众更加幸福、满意、有序的人民城市发挥积极作用。

【法律依据】

01

（一）违法依据：

《上海市住宅物业管理规定》第五十九条：物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

《上海市住宅物业管理规定》第五十八条第一款（修改后）：使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

02

处罚依据

《上海市住宅物业管理规定》第八十七条：物业服务企业违反本规定第五十九条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。