案例情况

2021 年 3 月，市房管局向市城管执法局移送由信访件发现 的、疑似估价师在估价报告上存在“代签名”行为的违法线索， 黄浦区城管执法局接到市局转送的材料后，以被投诉人涉嫌“注 册房地产估价师不履行注册房地产估价师义务”为由进行立案调 查。经查，涉案基地为 2017 年 10 月启动的黄浦区某号房屋征收 项目（以下简称“黄浦某号项目”），上海某房地产土地估价有限 公司（以下简称“估价公司”）为该地块房屋征收估价机构。估 价公司承接项目后，确定由公司的注册房地产估价师范某华、杜 某威等三人担任该项目评估小组负责人，具体实施相关评估工作。 黄浦区城管局对该征收基地评估工作情况进行了全面调查， 查实该征收基地居民评估分户报告估价作业期系 2017 年 8 月 28 日至 2017 年 10 月 25 日；单位评估分户报告估价作业期系 2017 年 8 月 28 日至 2017 年 10 月 30 日。市房管局移送的案件线索材 料中，涉嫌“代签名”违法行为的 2 份分户报告为单位评估分户 报告，房屋产权人为某街道办事处，两份报告于 2017 年 11 月 1 日送达至房屋产权人，未对评估分户报告提出异议。经与黄浦区房管局核实，黄浦某号项目现已征收完毕，所有居民、企业已经 完成搬迁，无后续纠纷问题。 2021 年 5 月 11 日，估价公司法定代表人胡某接受办案人员 询问调查，承认公司已在 2020 年 3 月底接到过黄浦区房管局关 于配合该地块信访件调查的通知，当时即有居民反映该公司评估 师范某华、杜某威在黄浦某号项目中出具的《上海市城市企事业 单位房屋征收评估分户报告单》上存在“代签名”的行为。经公 司内部调查，范某华、杜某威 2 名估价师曾因出差在外委托过公 司其他人员在该地块的单位评估分户报告上代为签名，涉及“代 签名”的分户报告签发时间约为 2017 年 10 月 30 日。6 月 9 日， 涉案估价师范某华、杜某威接受询问调查时亦承认，存在因出差 委托同事在报告上代签名的行为，并称根据公司工作流程，分户 报告于估价师签名前已经过公司内部价格确认与程序审核，签名 之后无需再次审核直接存档，因此未就“代签名”情况与公司进 行过沟通报备。注册房地产估价师范某华、杜某威未履行房地产 估价师义务的违法事实成立。 根据上述调查结果，结合相关信访答复材料，黄浦区城管执 法局认定本案中违法行为发现时间为 2020 年 3 月。根据《中华 人民共和国行政处罚法》第三十六条规定，违法行为在二年内未 被发现的，不再给予行政处罚。2021 年 7 月，黄浦区城管执法 局按照《上海市城市管理行政执法程序规定》（沪城管规〔2018〕 3 号）第二十四条规定决定对该案做撤案处理，并责令估价公司 23 根据相关法律要求进行公司内部整顿，杜绝此类问题再次发生。 

办案要点

本案是房管执法事项划转城管执法后房地产估价领域的第 一案，对本系统办理估价类案件具有指导意义。按照本系统分层 分级执法事项划分情况，估价类执法案件由区城管执法局办理。 本案涉及的“注册房地产估价师不履行注册房地产估价师义务” 是目前执法中较易遇到的案由。城管执法部门在同类案件办理过 程中应着重做好以下三方面工作： 

（1）厘清诉求内容，明确执法事项。

信访投诉的诉求往往 混杂多个问题，办案单位应对此进行甄别，区分执法与管理的界 限，对于属于本部门执法权限的内容，依法展开调查；对属于管 理部门职权的案件，应及时移送管理部门。例如，投诉人对于评 估机构选定程序是否合法的异议，不属于城管部门的执法事项。 办案单位在处理估价类投诉时应重点关注以下违法行为：擅自 转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务的；房地产估价机 构出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告，或者 注册房地产估价师签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的 估价报告的；分户的初步评估结果、整体评估报告和分户评估 报告存在未经两名以上注册房地产估价师签字、未加盖估价机构 公章、以印章代替签字等违反规定的；④违反《房地产估价规范》 （GBT 50291-2015），典型违规行为有分户的初步评估结果、整4 体评估报告和分户评估报告非注册房地产估价师本人签名，房地 产估价机构和注册房地产估价师未履行现场查勘，现场查勘记录 无注册房地产估价师签名等；采取迎合估价委托人或估价利害 关系人不当要求、恶性压价、支付回扣、贬低同行、虚假宣传等 不正当手段招揽估价业务的；未能保守在执业活动中知悉的国 家秘密、商业秘密，泄露个人隐私的；索贿、受贿或利用开展 估价业务之便谋取不正当利益的。

（2）把握争议实质，善用鉴定结论。

估价类案件的信访投 诉人，往往由于对房屋征收补偿价格不满，以估价机构或估价师 在估价过程中存在违规行为为由向城管部门或者房管部门反映， 要求推翻原估价报告的合法有效性。根据《上海市国有土地上房 屋征收评估管理规定》，被征收人、公有房屋承租人或者房屋征 收部门对评估结果有异议的，可以向出具评估报告的估价机构提 出书面复核评估申请；如对估价机构的复核结果有异议的，可向 上海市房地产估价师协会组建的估价专家委员会申请鉴定。专家 鉴定结果既是区人民政府申请法院强制执行时必备的申请依据， 也是当前司法审判实践中确认评估报告是否有效的重要依据。对 城管执法部门而言，房地产估价机构出具的估价报告是否存在虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏等情形，造成评估价格与房地 产市场价格不一致（偏高或者偏低）等问题，应以专家委员会鉴 定结果为准。如鉴定结果确认报告合法有效，但经调查确定估价 机构或估价师在工作过程中存在违反相关管理规定的行为，办案5 部门仍应对估价机构或估价师的违法行为依法进行查处。此外， 还可通过制发《城管执法建议书》的形式，要求相关行业管理部 门、估价机构加强内部管理，遵守估价从业规范和要求。 

（3）掌握管理信息，细致调查取证。

办案部门在调查取证 阶段，应重点掌握涉案估价机构、估价师的基本信息，查证违法 行为是否存在，确认是否由该机构或人员实施，采集与实施违法 行为相关的时间、地点、方式等关键信息。调查手段包括发送执 法协助函、对涉案机构负责人和涉案人员进行现场调查并制作询 问笔录，委托有资质的机构对与违法行为有关的问题进行鉴定等。 区房管部门作为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋 征收与补偿工作，熟悉本区域征收地块的全面情况并存有完整工 作资料。办案单位通过加强与区房管局的沟通联系，可以便捷地 掌握涉案征收基地、估价机构、信访人、估价报告出具后的复核 鉴定结果等背景信息，加快调查进度。如案件系房管部门移送的， 在案件办理完结后应及时将办理结果抄告区房管局。

执法依据

《注册房地产估价师管理办法》第二十六条第一项：注册房 地产估价师不得有下列行为：（一）不履行注册房地产估价师义 务。 《房地产估价规范（GBT 50291-2015）》“7 估价报告”7.0.17-11：注册房地产估价师，应按表 7. 0.17-4 写明所有参加估 价的注册 房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期， 不得以个人印章代替签名。 注：本案中涉案公司、人员、地块等具体信息均隐去或采用化名处理。