一、违法事项名称

物业服务企业未尽管理义务

二、法律依据

1、《上海市住宅物业管理规定》（2010 版）第五十三条： 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有 违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的， 应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止； 劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关 行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告 后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。 2、《上海市住宅物业管理规定》（2010 版）第八十条：物 业服务企业违反本规定第五十三条规定，对业主、使用人的违法 行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部 门的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上一 万元以下的罚款。

三、办案经过

2017 年 3 月 10 日 9 时 30 分，梅陇中队执法队员巡查至伟 业路高兴路口，发现该路口西南侧人行道上，有一沿伟业路开门 的房屋，房屋内及人行道上堆有木板、砖块、黄沙、装有建筑垃 圾的蛇皮袋、废弃家具等物，经询问周边居民得知垃圾堆放在该处已超过两日。该处属上海 XX 集团物业公司业务管辖范围，在 执法队员现场巡查发现前，未收到当事人公司对该情况的任何说 明。2017 年 3 月 10 日 10 时 00 分，执法队员对上海 XX 物业管 理公司开具《谈话通知书》，物业经理邱 XX 签收。 2017 年 3 月 13 日 13 时 30 分，上海 XX 物业管理公司委托 代理人邱 XX 至梅陇中队配合调查，承认对于该建筑垃圾未尽好 管理义务，并提供公司委托书，营业执照，身份信息等资料，执 法队员制作询问笔录。 2017 年 4 月 17 日，执法队员在中队对上海 XX 物业管理公 司委托代理人邱 XX 送达“行政处罚事先告知书”，邱 XX 当场签 字签收，并放弃陈述申辩。 2017 年 4 月 20 日，执法队员在中队对上海 XX 物业管理公 司委托代理人邱 XX 送达“行政处罚决定书”，邱 XX 当场签字签 收。2017 年 4 月 21 日，当事人上海 XX 集团物业公司自行缴纳 罚款。

四、案件分析 

本案是涉及物业管理领域的案件，物业管理问题往往事关人 民群众的切身利益，也因此产生了大量的信访举报投诉。因此我 中队一直在积极探索以执法推进管理的新模式。 《上海市住宅物业管理规定》（2010 版）对住宅物业管理的含义有明确的定义，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其 他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。同时法规还明 确物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服 务，包括对物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；共 用绿化的维护；共有区域的保洁；共有区域的秩序维护；物业使 用中对禁止行为等事项具有管理职责。那么本案中物业服务企业 究竟没尽到什么样的管理义务会被行政管理部门处罚呢? 依据《上海市住宅物业管理规定》（2010 版）第五十三条 的规定，物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修 过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约 行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝 阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委 员会和有关行政管理部门。本案中，我中队经调查发现当事人上 海 XX 物业管理公司在明知物业使用人存在占道堆放建筑垃圾的 违法行为，虽采取相关措施予以劝阻、制止，但未在规定时限内 报告业主委员会和有关行政管理部门。 在案件事实的调查过程中，我中队通过严谨细致的调查锁定 了两个关键点：第一、物业使用人的违法行为是否发生在物业管 理范围内？通过规土部门的协助，比对小区宗地图，我们可以认 定本案中物业使用人所占道路在小区红线范围内，属于物业服务企业的管理范围；第二、新旧物业更迭，新物业是否能规避法律 责任？本案中物业使用人的占道堆物行为未被有效制止，对共有 区域造成的环境卫生等隐患始终存在，我们认为该违法行为有持 续状态，当事人在本案中所应行使的管理义务并不以旧物业的告 知或配合为前提，其应当在发现并制止无效后及时报告。因此按 照《上海市住宅物业管理规定》（2010 版）第八十条以及《上 海市城市管理行政执法行政处罚裁量基准（五）》之规定，上述 情况属于“物业服务企业对业主、使用人的违法行为进行了劝阻、 制止，但未在规定时间内报告有关行政管理部门，经责令改正后 立即改正”的情形，可处罚款一千元以上三千元以下，故对当事 人作出了罚款一千元的行政处罚决定。