案例情况

2020 年 7 月，徐汇区局接到当事人李某信访件，称其于 2019 年 3 月经上海某房地产经纪公司第一分公司业务员左某撮合，欲 购买徐汇区复兴中路某号三层统间使用权房。当年 3 月 28 日， 李某与房屋使用权人黄某签订房地产买卖居间协议，约定成交金 额为 260 万元，并于当日交付定金 20 万元，由经纪公司代为收 取。此后至当年 5 月 10 日期间，李某先后向经纪公司转款六笔 共 30 万元作为预付房款。当年 6 月 6 日，李某与黄某至该经纪 公司门店签订《上海市公有住房承租权转让合同》。但在办理公 房承租户名变更过程中，因管理单位认定该房属于不可售国经产， 不予办理户名变更，双方交易未能继续。李某于 7 月底在经纪公 司门店签订了终止交易的协议，约定由经纪公司于当年 8 月 28 日前归还此前代收的 50 万元定金，并支付违约金 20 万元。但此 后，经纪公司并未按约向李某返还代收的房款。李某遂于 2019 年 11 月向徐汇区房管局投诉经纪公司存在违规操作行为。经区 房管局协调后，经纪公司向李某返还了 10 万元并承诺年内返还 剩余钱款，但此后不仅未按承诺返还余款，反而告知李某钱款早 1在当年 9 月即已悉数交付房东。2020 年 3 月，李某诉至法院， 要求经纪公司返还剩余房款并承担违约责任。至 2020 年 7 月李 某信访至徐汇区局时，该案已进入申请强制执行阶段。李某在信 访件中称，尽管其经济损失经法院调解及裁定后，已进入强制执 行阶段，但针对经纪公司在从事经纪业务过程中侵占客户资金的 违规行为，要求行政执法部门对其进行严惩。 徐汇区局在接到李某的信访后，对涉案的经纪公司进行立案 调查。经查，李某在信访件中反映的交易情况属实，该经纪公司 第一分公司业务员左某在本次交易过程中实施了撮合交易及代 收交易资金的行为，李某给付的 50 万元购房款均由左某本人或 左某安排他人代收。在确认交易无法继续进行后，2019 年 7 月 左某代表黄某与李某签订了终止交易并返还钱款的协议，但左某 并未按约履行，反而于当年 9 月陆续向黄某打款近两百万元，意 图将该房源购入后再次寻找买家卖出获利。左某在询问笔录中称， 李某的 50 万元预付款也被其用作与黄某的交易费用，但因黄某 的房子始终未能卖出，故一直拖欠李某房款未能归还。 徐汇区局执法人员先后调取了涉案经纪公司的营业执照、备 案证书，涉案房屋的具体信息、居间协议、公有住房承租权转让 合同、解除购房合同协议书、当事人提供的付款收条及转账凭证、 法院《民事调解书》等证据，并对双方当事人及该经纪公司第一 分公司相关业务人员制作询问笔录后，认定左某及其所在的上海 某经纪公司第一分公司侵占房地产交易资金的违法行为事实成 2立，根据《房地产经纪管理办法》第三十七条，对左某处以一万 元罚款，并向管理部门报送处罚结果以计入信用档案；对该经纪 公司第一分公司处以三万元罚款，并依法告知管理部门取消其网 签资格，因第一分公司无网签密钥，该行政管理措施后果由其总 公司承担。涉案经纪人员在民事强制执行和行政执法部门立案调 查的双重压力下，最终在案调终结之后向当事人李某返还了全部 欠款，李某的合法权益得到切实保障。

办案要点

自房管执法事项划转以来，经纪类执法案件数量稳步上升。 这一领域的案由类型丰富多样，除经纪机构未备案等少数违法行 为可通过现场检查发现违法线索外，多数违法行为具有较强的隐 蔽性，主要由市民群众投诉举报发现案件线索。本案是“房地产 经纪机构和经纪人员侵占挪用客户交易资金”执法事项的首例案 件。对于经纪类执法案件，城管执法人员在办理过程中应把握以 下工作要点：

1、调查工作应形成完整证据链。

案件办理过程中，执法人 员应注重证据的采集和证据链的闭环。本案中，执法人员对当事 人提供的交易细节内容均进行调查取证，取得了居间合同、转让 合同、交付款凭证及转账记录、房屋权利人信息、进出户人员情 况表等一系列重要证据，并要求当事人提供了法院诉讼的相关材 料，证实涉案经纪机构及人员的确存在当事人所述的侵占资金行 3为。同时，对涉案经纪机构及人员展开调查，调取了机构营业执 照、备案证书等必要信息，并对涉案经纪人员及相关机构人员制 作询问笔录。通过交叉质证，建立了完整清晰的证据链，最终认 定该经纪机构及人员构成《房地产经纪管理办法》第二十五条第 七项所述的侵占房地产交易资金行为，应当予以行政处罚。

2、处理投诉应厘清民事与行政边界。

多数涉及经纪机构及 人员的投诉举报信息中，因投诉人不具备较强的法律知识，或因 自身财产利益受损，迫切地希望行政机关为其定分止争，往往会 将民事诉求混杂于对从业人员违规行为的举报之中。城管执法人 员应学会辨别区分民事诉求与行政管理的边界，涉及金钱财产纠 纷的，如对于中介擅自收取房款未及时交给卖出人、成交金额高 于承诺撮合价格等经济利益纠纷，应告知当事人及时通过民事诉 讼等方式保护自己的合法权益；对投诉中涉及的经纪机构及人员 违反经纪管理规定的从业行为，如侵占挪用客户交易资金不予退 还、擅自划转客户交易结算资金、为禁止交易的保障房提供经纪 服务等行为，应予以高度重视，及时立案调查，依法对查实的违 规行为实施行政处罚。

3、执法人员应正确适用法律条文。

《房地产经纪管理办法》 中对经纪类违规行为的处罚标准，通常采用经纪机构与经纪人员 双罚的形式。从行业管理角度来理解，经纪人员虽然是多数违规 行为的具体实施者，但经纪机构对其员工负有业务监管的职责， 经纪人员的行为属于职务行为，因此立法上采用双罚制具有相当 4的合理性。城管执法人员在查处经纪类违规行为时，应当严格按 照法律规定，罚则中规定应当同时处罚经纪机构和经纪人员的， 不得选择性适用处罚标准，只处罚机构或者只处罚人员。此外， 《房地产经纪管理办法》中对部分违规行为还要求采取相关管理 措施，即对被处罚的经纪人员记入信用档案，对被处罚的经纪机 构取消网上签约资格。对于法条明确规定需采取管理措施的，城 管执法人员开具行政处罚决定书时，应同步告知处罚对象，其行 为将被记入信用档案或取消网签资格。如涉案机构为自身不持有 密钥的分支机构，则由其总公司承担密钥关停的惩戒后果；如涉 案机构在被查处的违规交易行为中使用的是向第三方租借的密 钥，则由该密钥持有方承担密钥关停的惩戒后果。城管执法人员 在案件办结后，应当及时将相关材料报送市局执法协调处，根据 管执联动机制，将处罚结果反馈房管部门并落实记入信用档案或 取消网签资格的管理措施。

执法依据 

《房地产经纪管理办法》第二十五条第七项：房地产经纪机 构和房地产经纪人员不得有下列行为：（七）侵占、挪用房地产 交易资金； 《房地产经纪管理办法》第三十七条：违反本办法第二十五 条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七） 项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方 5人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案； 对房地产经纪人员处以 1 万元罚款；对房地产经纪机构，取消网 上签约资格，处以 3 万元罚款。